Preço pedido, preço comparável e preço de escritura são três coisas

É o que está no anúncio. Um número escolhido pelo vendedor, sozinho ou com ajuda, ainda não confirmado por uma transação. Inclui imóveis bem posicionados e imóveis que estão no mercado há dois anos precisamente porque o número está errado.

Um índice de preços pedidos mede a oferta, não a transação. É útil para perceber o enquadramento de uma zona. Não é útil para avaliar uma casa concreta.

É o exercício que interessa: que imóveis realmente competem com este, aqui, agora. Não é o concelho — é o conjunto de casas que um comprador com este orçamento e este critério vai ver na mesma semana.

É um trabalho manual e não há atalho. Duas ruas de distância podem mudar o conjunto inteiro. A existência de elevador pode alterar a comparação, mesmo entre imóveis próximos.

É o que ficou registado quando a venda se concretizou. É a informação mais próxima da realidade e a menos acessível: existe de forma agregada e com atraso, e não ao nível a que uma decisão concreta acontece.

A diferença entre o preço pedido e o preço de escritura não é uma percentagem fixa. Varia com o imóvel, com o tempo em mercado, com quantos compradores havia e com quão bem posicionado estava o número inicial. Uma percentagem genérica não substitui essa análise.

Definir preço a partir de preços pedidos da zona é definir preço a partir das intenções de outros vendedores. Alguns acertaram, outros não, e o índice não distingue.

O trabalho útil é o do meio: identificar a concorrência real, perceber onde este imóvel se posiciona dentro dela, e decidir com essa informação. É mais lento e não cabe num número redondo, e ajuda a responder à pergunta do proprietário, em conjunto com a restante evidência disponível.