A documentação que se procura antes de publicar, e não durante

São os dois documentos que dizem o que o imóvel é, quem é o dono e o que está registado sobre ele. Obtêm-se online e o custo é baixo.

O que costuma surpreender é a divergência. As áreas na caderneta podem não corresponder às áreas na certidão, e nenhuma das duas tem de corresponder ao que está construído. Isso não é necessariamente um problema, mas é uma pergunta a fazer antes de publicar um número numa ficha — porque um comprador que descobre a divergência a meio do processo passa a duvidar de tudo o resto.

Mais importante do que procurar uma «licença» pelo nome que sempre se usou é confirmar qual é o título ou comunicação aplicável ao imóvel, que utilização está registada e se isso corresponde ao que existe. O regime mudou nos últimos anos: a autorização de utilização deixou de ter de ser exibida ou provada no ato de transmissão, mas isso não elimina a necessidade de perceber a situação urbanística antes de publicar.

Se houve obras — uma ampliação, um anexo, uma piscina, uma garagem fechada — a pergunta prática é se o que existe está regularizado e coerente com os elementos aplicáveis. Vale a pena responder antes de anunciar. Um comprador com crédito pode querer essa segurança, e o banco pode pedir elementos adicionais.

Nos imóveis abrangidos pelo Sistema de Certificação Energética, a classe energética tem de constar do anúncio e o certificado deve estar válido para a transação. Existem exceções legais à obrigação de certificação, por isso é preferível confirmar primeiro se o imóvel está abrangido.

Além da obrigação, o certificado contém informação que o comprador pode querer compreender. Se a classe for baixa, é preferível saber porquê e o que a poderia melhorar antes de a pergunta chegar.

Nem sempre existem, e nem sempre são necessárias. Quando existem, ajudam quem está a decidir à distância e ajudam quem quer perceber se a casa serve para o que precisa. Uma planta legível responde a perguntas que dez fotografias não respondem.

Ata da última assembleia, valor da quota, obras deliberadas e estado do fundo de reserva. É a informação que um comprador informado pede, e é a que costuma estar mais dispersa — porque vive com o administrador e não com o proprietário.

Encontrar uma divergência antes de publicar é uma boa notícia disfarçada de má. Dá tempo para perceber a dimensão do problema, para pedir orientação a quem tem competência para a dar, e para decidir se se resolve antes ou se se comunica com transparência.

O que não funciona é publicar na esperança de que ninguém repare. Alguém repara — normalmente o banco do comprador, na fase em que já toda a gente investiu tempo.